Іпотечний кредит у Польщі у 2026 році — процентні ставки, необхідний дохід та кредитоспроможність

Купівля квартири в Польщі за допомогою іпотечного кредиту потребує детального аналізу не лише ціни нерухомості, а й процентної ставки, розміру власного внеску та кредитоспроможності.

Для потенційного позичальника найважливішими є три питання:

яку процентну ставку можна отримати в різних банках;

який чистий дохід необхідний для отримання 350 000, 500 000 або 700 000 zł кредиту;

як змінюється необхідний дохід залежно від кількості людей у домогосподарстві.

У цій статті послідовно розглянемо всі три питання на основі наведених порівняльних таблиць.

Важливо: усі значення в таблицях мають орієнтовний характер. Фактичні вимоги банку та остаточні умови кредиту залежать від індивідуальної оцінки кредитоспроможності, доходів і витрат клієнта, виду працевлаштування, наявних зобов’язань, власного внеску та актуальної політики банку.

1. Процентні ставки за іпотечним кредитом — які банки пропонують конкурентні умови?

Першим етапом при виборі іпотеки є аналіз процентної ставки.

У першій таблиці наведено порівняння банків із найнижчим фіксованим періодом процентної ставки. Для розрахунку прийнято:

вартість нерухомості — 700 000 zł;

власний внесок — 10% або 20%;

пропозиції з додатковими банківськими продуктами cross-sell;

два рівні LTV: понад 80% та до 80%.

Таблиця 1. Порівняння банків за фіксованим періодом процентної ставки залежно від рівня LTV.

LTV понад 80%

У категорії LTV > 80% представлені, зокрема:

BOŚ — 6,15% / 6,35%;

Pekao — 6,19% / 6,29%;

Erste — 6,24%;

mBank — 6,44% / 6,54%;

PKO — 6,48%.

LTV до 80%

Для LTV ≤ 80% у таблиці представлені:

ING — 5,91% / 5,96%;

Erste — 5,94%;

BNP — 5,95%;

Pekao — 5,99% / 6,09%;

Alior — 6,06%.

З представлених даних видно, що нижчий рівень LTV може бути пов’язаний із більш вигідною процентною ставкою. Тобто більший власний внесок у деяких випадках може покращити умови фінансування.

2. Найнижча процентна ставка не завжди означає найдешевший кредит

При порівнянні іпотечних пропозицій не варто орієнтуватися лише на цифру процентної ставки.

Позначення біля ставок у таблиці вказують на різні додаткові умови. Вони можуть включати:

користування банківським рахунком;

визначений розмір щомісячних надходжень;

страхування нерухомості;

додаткові банківські продукти;

спеціальні умови для певних категорій клієнтів;

пропозиції cross-sell.

Тому перед вибором конкретного банку необхідно перевіряти не лише процентну ставку, а й RRSO, комісію, вартість страхування, додаткові продукти та загальну вартість кредиту.

3. Який дохід потрібен для кредиту 350 000, 500 000 або 700 000 zł?

Після аналізу процентних ставок наступним важливим питанням є кредитоспроможність.

Банк оцінює, чи зможе клієнт регулярно сплачувати кредит. Для цього враховуються:

розмір доходу;

стабільність доходу;

форма працевлаштування;

витрати на утримання;

чинні кредити;

кредитні картки та ліміти;

кількість людей у домогосподарстві;

кредитна історія;

розмір власного внеску.

Тому люди з однаковою зарплатою можуть отримати різну максимальну суму кредиту в різних банках.

4. Орієнтовний дохід для одного заявника

Друга таблиця показує орієнтовний чистий дохід, необхідний для отримання кредиту для:

одного заявника;

одного заявника + 1 позичальник.

Розглядаються три суми кредиту:

350 000 zł | 500 000 zł | 700 000 zł

та різні типи процентної ставки.

Таблиця 2. Орієнтовний необхідний чистий дохід для одного заявника та одного заявника з другим позичальником.

Що показує таблиця?

Для одного заявника необхідний дохід суттєво збільшується разом із сумою кредиту.

Для кредиту 350 000 zł у представлених пропозиціях необхідний дохід становить приблизно 4 900–6 300 zł.

Для кредиту 500 000 zł — приблизно 6 200–8 200 zł.

Для кредиту 700 000 zł — приблизно 8 400–12 000 zł, залежно від банку та типу процентної ставки.

Таким чином, різниця між банками може бути дуже суттєвою.

Клієнт, якому банк відмовляє в кредиті через недостатню кредитоспроможність, потенційно може отримати фінансування в іншій банківській установі.

5. Чи збільшує другий позичальник кредитоспроможність?

У багатьох випадках два стабільні джерела доходу можуть збільшити можливості фінансування.

Однак банк не просто додає дві зарплати. Він аналізує всю фінансову ситуацію домогосподарства.

Враховуються:

сукупний дохід;

витрати на утримання;

кількість членів сім’ї;

діти;

інші кредити;

кредитні картки;

ліміти;

аліменти;

форма працевлаштування;

кредитна історія.

Тому два позичальники не означають автоматично подвоєння доступної суми кредиту.

6. Як кількість людей у домогосподарстві впливає на необхідний дохід?

Кількість членів сім’ї є одним із важливих факторів при розрахунку кредитоспроможності.

Банк враховує не тільки доходи, а й витрати на утримання домогосподарства. Тому сім’ї з дітьми для отримання тієї самої суми кредиту може знадобитися вищий сукупний дохід, ніж двом працюючим особам без дітей.

У третій таблиці порівнюються три типи домогосподарств:

2 особи — 2 працюючі особи;

3 особи — 2 працюючі особи + 1 дитина;

4 особи — 2 працюючі особи + 2 дітей.

Для кожного варіанта наведено кредит:

350 000 zł | 500 000 zł | 700 000 zł

Таблиця 3. Орієнтовний необхідний чистий дохід залежно від кількості людей у домогосподарстві та суми кредиту.

2 особи — дві працюючі особи

Для домогосподарства з двох працюючих осіб необхідний дохід зазвичай нижчий, ніж для сімей із дітьми.

При кредиті 700 000 zł у представлених розрахунках значення починаються приблизно від 9 100 zł та можуть досягати близько 11 300 zł залежно від банку та типу ставки.

3 особи — дві працюючі особи + дитина

За наявності однієї дитини банк враховує додаткові витрати на утримання сім’ї.

Для кредиту 700 000 zł у таблиці наведено орієнтовні значення приблизно 9 800–11 300 zł.

4 особи — дві працюючі особи + двоє дітей

Для чотирьох осіб необхідний дохід стає ще вищим.

Для кредиту 700 000 zł у представлених пропозиціях він становить приблизно 10 300–13 100 zł.

Це чітко демонструє, наскільки склад сім’ї може впливати на кредитоспроможність.

7. Програма «Родина 800+» та кредитоспроможність

У банках, позначених зірочкою, у розрахунках враховано дохід за програмою «Родина 800+».

Для сімей це може мати значення під час оцінки кредитоспроможності, оскільки додатковий дохід потенційно може вплинути на доступну суму фінансування.

Водночас різні банки можуть по-різному враховувати цей вид доходу. Тому перед поданням заявки варто перевірити, чи та в якій формі конкретний банк враховує виплати 800+.

8. Власний внесок та LTV — чому це важливо?

Розмір власного внеску безпосередньо пов’язаний із показником LTV (Loan-to-Value).

Наприклад, при вартості нерухомості 700 000 zł:

Власний внесок 20%

700 000 × 20% = 140 000 zł

Сума кредиту:

560 000 zł

LTV:

80%

Власний внесок 10%

700 000 × 10% = 70 000 zł

Сума кредиту:

630 000 zł

LTV:

90%

Саме тому в першій таблиці пропозиції поділені на:

LTV > 80%

та

LTV ≤ 80%.

Більший власний внесок може зменшити LTV і в окремих банках сприяти отриманню більш вигідних умов кредитування.

9. Як правильно вибрати банк?

На основі трьох таблиць можна застосувати послідовний алгоритм.

Крок 1 — порівняти процентні ставки

Спочатку необхідно визначити банки з конкурентними ставками для відповідного рівня LTV.

Крок 2 — перевірити необхідний дохід

Потім потрібно порівняти вимоги до чистого доходу для потрібної суми кредиту.

Крок 3 — врахувати склад домогосподарства

Необхідно визначити, як банк оцінює сімейну ситуацію, кількість дітей та кількість позичальників.

Крок 4 — перевірити повну вартість кредиту

Необхідно порівняти:

RRSO;

комісію;

страхування;

вартість додаткових продуктів;

необхідні щомісячні надходження;

умови дострокового погашення.

Крок 5 — провести індивідуальний розрахунок

Таблиці є лише відправною точкою. Остаточна кредитоспроможність визначається банком на основі реальних даних клієнта.

10. Основні висновки

Аналіз трьох таблиць дозволяє зробити кілька важливих висновків.

1. Банки суттєво відрізняються за вимогами до доходу

Для однакової суми кредиту різниця між мінімальним і максимальним необхідним доходом може становити кілька тисяч злотих на місяць.

2. Чим більший кредит, тим вищий необхідний дохід

При збільшенні кредиту з 350 000 до 500 000, а потім до 700 000 zł вимоги до доходу суттєво зростають.

3. Склад сім’ї має велике значення

Дві працюючі особи без дітей можуть мати нижчі вимоги до доходу, ніж сім’я з однією або двома дітьми при тій самій сумі кредиту.

4. Власний внесок впливає на LTV

При внеску 20% LTV становить 80%, а при внеску 10% — вже 90%.

5. Найнижча ставка не завжди означає найнижчу вартість кредиту

Необхідно враховувати RRSO, комісії, страхування та додаткові банківські продукти.

11. Як підготуватися до подання заявки на іпотеку?

Перед зверненням до банку варто підготувати:

інформацію про всі джерела доходу;

документи, що підтверджують працевлаштування;

інформацію про чинні кредити та інші зобов’язання;

інформацію про кредитні картки та ліміти;

суму доступного власного внеску;

орієнтовну вартість нерухомості;

необхідну суму кредиту.

Після цього доцільно порівняти кілька банків, а не обмежуватися першою отриманою пропозицією.

Висновок

Вибір іпотечного кредиту в Польщі у 2026 році повинен базуватися на комплексному аналізі.

Правильна послідовність виглядає так:

процентна ставка → LTV → власний внесок → необхідний чистий дохід → склад домогосподарства → кредитоспроможність → RRSO → загальна вартість кредиту.

Представлені таблиці дозволяють послідовно оцінити:

1. Які процентні ставки пропонують банки.

2. Який дохід потрібен одному або двом позичальникам.

3. Як змінюється необхідний дохід залежно від кількості членів сім’ї.

При цьому не існує одного банку, який був би найкращим для всіх клієнтів. Найвигідніша пропозиція залежить від конкретної ситуації: доходу, форми працевлаштування, кількості членів сім’ї, дітей, власного внеску, суми кредиту та інших фінансових зобов’язань.

Саме тому перед придбанням квартири варто порівняти кілька банків та провести індивідуальний розрахунок кредитоспроможності.

🏠 Плануєте купити квартиру або будинок у кредит у Польщі?

Не знаєте, яку суму кредиту можете отримати, який буде необхідний власний внесок та чи відповідаєте вимогам банку?

💰 Безкоштовно розрахуємо Ваші фінансові можливості та допоможемо пройти кожен етап іпотеки — від першого розрахунку до отримання кредиту.

✅ оцінка кредитоспроможності
✅ розрахунок можливого кредиту
✅ підбір оптимального варіанту фінансування
✅ допомога з документами
✅ супровід на кожному етапі

📋 Заповніть коротку анкету — і ми зв’яжемося з Вами для безкоштовної консультації:

https://docs.google.com/forms/d/e/1FAIpQLSexJDpiHvx9t4m9lAoQsfY8XVr-lIk1Hbh6b5tVOejiD-xE8A/viewform

👩‍💼 Наш фінансовий експерт — Юлія Ніщенко:

https://www.facebook.com/julia.niszczenko.family.estate

Іпотека в Польщі — від розрахунку можливостей до власного житла.